大庆青马湖小商品批发市场项目
2012年黑龙江省大庆市重点招商引资商业项目——大庆青马湖小商品批发市场第一期正式启动。该项目作为中国东北地区较大的商贸物流中心，一期占地70，660平方米，规划总建筑面积99,718平方米，总投资36，000万元，将成为继义乌中国小商品城后的中国北方又一大专业批发市场。
该项目居未来东北地区新cbd（商务中心区）板块核心地段，依托黑龙江省与俄罗斯已建立绿色贸易通道的优势，抢先占领俄罗斯远东地区经贸市场。建设项目由黑龙江建工建筑设计研究院规划设计。特邀国內一流的商业地产机构与相关专家学者组成顾问团队，在深入研究中国北方地区商贸物流经济的流通特点、经营模式等基础上，引进目前国内最先进的义乌商贸市场管理模式与管理团队，设置包涵国际商贸、精品商业、星级酒店、展览中心和cbd（商务中心区）企业总部等为一体的市场体制，并根据东北地区的地緣特征与远东市场贸易习惯，进行了改进与提升，使之成为真正意义上规划科学、功能完备、服务领先，具备欧亚商业辐射效能的国际級商贸门戶。
项目建成后，将引领中国东北商贸物流经济走向国内乃至国际商贸前沿，为打造黑龙江大庆新的经济亮点起到巨大的推动作用。 第一期预计二0一二年十月末建成完工，届時将为广大商户提供1760余个经营店面，面对全国各地及俄罗斯远东地区招商。
该项目以打造未来五十年不落伍的商贸大市场为原则，通过整合现代科学技术、集合各方专业实力，以切实满足广大商户的实际需求为中心，让利于民，促进地域经济繁荣发展。
项目建设的必要性
填补商业布局空白
小商品是城乡居民的生活必需品，商品交易规模极大。经过调查，大庆青马湖周边150公里内的黑、吉、蒙内的22个市县中，共有2306万人口，目前尚没有足够规模的小商品批发物流市场。由于经济结构方面的原因，该区域小商品来自南方并经哈尔滨市中转或从南方省份配货运输。商品花色品种欠丰富而且价格较高，主要原因是物流环节多而不畅，即所谓“贵在最后一公里”，如果我们抓住机遇抢先上马，就会产生巨大的吸引磁场，如能争取到10—20%的购买力，其市场前景将十分广阔。
一、项目建设规模
项目总土地面积约70，660平方米(106亩)，项目总投资36,000万元，总建筑面积99,718平方米,其中一期建筑面积54,718平方米；打造总部经济需建筑面积45,000平方米；原有建筑面积19,758平方米；一期需新建面积34,960平方米，其中商业卖场建筑面积35,226平方米；设计店面1760个，每个店面面积19.5平方米，仓库建筑面积9,702平方米；综合办公面积2，392平方米，餐饮服务建筑面积4000平方米；锅炉房、泵站、污水提升站、原有仓库等公用工程3,394平方米；停车场地15,700平方米。
二、大庆区域概况分析
1、项目地理位置与自然地理与交通
黑龙江省大庆市，位于黑龙江省西部，地理位置北纬45°46'至46°55'，东经124°19'至125°12'之间，东与绥化地区相连，南与吉林省隔江（松花江）相望，西部、北部与齐齐哈尔市接壤。滨洲铁路从市中心穿过，东南距哈尔滨市159公里，西北距齐齐哈尔市139公里。全市总面积21219平方公里，市区面积5107平方公里。
肇州周边辐射二十多个市县共有近2306万人口，县里有较强实力的丰绅物流公司及多家配货站，新联邦物流、伟东物流、神州物流在此县也有配货网点。
项目的位置：大庆市肇州县团结街亚麻工业园，肇州县交通网络四通八达，大广高速、明沈公路、203国道和省道305绥肇公路穿越其境贯穿肇州，小商品市场距铁路站点肇东、太阳升60公里，水路码头35公里，距大庆、哈尔滨机场110公里。
1、经济地理与区域经济
大庆地区至少蕴藏着100－150亿吨石油储量，可供开采的为80－100亿吨；天然气总储量为8580－42900亿立方。石化工业高度发达。
大庆市共有耕地45万公顷，粮、豆、薯总产量达到22.37亿公斤，蔬菜总产12.29亿公斤。
大庆市现有草原面积84.07万公顷。优质天然牧草，为畜牧业发展提供了良好的条件。现有肉牛26万头，奶牛12.5万头，羊出栏101万只，生猪饲养174万头，家禽总产2210万只。
大庆市有自然水面29.27万公顷，水产品年产量达5.5万吨。
大庆有中草药、芦苇、林业资源。中草药总储量在1亿公斤以上。芦苇面积10.5万公顷，是造纸的优良原料。林地面积16.58万公顷。
2、项目自然条件
（1）气象条件
肇州县地处中温带大陆性季风气候区，受蒙古内陆冷空气和海洋暖流季风影响，四季分明，无霜期较短，雨热同季。年平均日照2863小时，年平均气温4.3℃，年活动积温2800℃，全年无霜期143天。
3、居民消费状况
（1）消费人口
大庆市现辖肇州、肇源、林甸、杜尔伯特四个县，萨尔图、让胡路、龙凤、红岗、大同五个区，2010年五月份户籍人口统计为275.6万人，大庆幅员面积2.1万平方公里。
（2）消费人口购买力
大庆地区居民消费购买力巨大。一是油田及石油化工业职工队伍庞大，收入高，购买力强。二是近年来农村居民可支配纯收入大幅增长，土地肥沃、人均耕地是南方省份的十倍数十倍、农民无税费有补贴、农副林渔产品价格持续上涨，农村居民购买能力显著增强。
根据我们的抽样调查分析：300万人，人均1000元，计30亿元。商城正常运营后，市场占有率以60%计，销售额应在18亿元以上。受青马湖商城辐射的大庆以外区域2000万人，人均1000元，计200亿元，市场占有率以30%计，营业额完全可达60亿元。
（3）消费特征
区域内居民消费的小商品，主要产自外市外省。
4、区域物流的流量和流向分析
青马湖小商品市场控制和辐射区域内，物流的流量流向特征比较鲜明，具体是：流出的主要是农副林渔产品、畜牧业产品、石油化工产品、装备制造业产品等，且流量极大；流入的主要是生活消费品尤其是小商品等。
就大庆地区乃至黑龙江省而言，流出运力远远大于流入运力，通俗地讲，向西向南运出的车辆空返时正好为青马湖小商品市场所用，带来较低的运输成本。
5、松原地区区域概况分析
松原吉林省辖地级市，地处吉林省中西部，松嫩平原南端，位于美丽的第二松花江畔。全市总人口310万，其中城镇人口190万。幅员面积2.2万平方公里，下辖宁江区、扶余县、前郭县、长岭县、乾安县与松原经济技术开发区、松原农业高新技术开发区和查干湖旅游经济开发区三个省级开发区。
松原，素有“粮仓、肉库、渔乡、油海”之美誉。松原现有耕地100万公顷，年产粮食约650万吨，其中玉米产量500万吨。 草原辽阔无垠，草场面积53万公顷，畜牧业高度发达。境内有“三江、一河、一湖”（松花江、第二松花江、嫩江、拉林河、查干湖），可养鱼水面100万亩，全市水产品年产量3万吨。石油总储量达26亿吨，已探明储量10.8亿吨，天然气储量185亿立方米。松原市的经济结构，居民消费购买力、消费特征、物流特点等都与大庆市相像。
三、经营定位
“男女服装、女性时装、针织用品、纺织面料、食品类、烟酒糖茶、饰品、儿童玩具、儿童服装、文具用品、体育用品、五金灯饰、五金工具、日用百货、厨具用品、鞋帽袜子、皮革羽毛绒制品、纸制
品、小家电、数码科技、家用电器、居家用品、箱包皮具、电子产品、婚礼用品、劳保用品、洗理用品、医药用品、农资农药、化工染料、汽车用品及汽车配件、农机配件、装饰材料、铝塑纸品、工艺品、粮油批发、农副产品批发、海鲜产品批发、物流配送和饮食服务”四十项业态齐全的时尚商业批发市场。
四、档次定位
本项目以先进的设计理念、科学完善的配套设施、高度人性化的管理服务，在此定位为集多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代小商品市场。将建设成以大庆青马湖产业文化为中心，辐射周边150公里区域22个市县所辖人口2306万的商业新坐标。
五、项目和经营商品的档次定位
该项目经营定位方案主要以中低端为主，满足大多数人的正常需求。
1、价格定位
商城开业之初的一两年内，为聚商气人气、为冲击竞争对手、为在区域内的同业界重新洗牌……，商城对入驻经营户，经营户对客户用户都宜采取低价行销策略以迅速占领并固守目标市场。
2、经营方式
依据项目自身特点，引入知名商业管理公司，采用国际先进的经营管理模式，借以繁荣经济、降低经营风险、加快资金回笼，提升项目档次、品位，提高销售率,提高商户的利润额。
入驻商户主要从事批发业务，兼营零售与采购。条件成熟后，启动对本地和周边地区产品的采购和外销业务，形成外省客商驻大庆地区的采购中心。
六、目标客户
大庆地区和吉林周边市县及绥化地区经营同类产品的零售业者及普通消费者，同时，可利用黑龙江省与俄罗斯已建立绿色贸易通道的优势，抢先占领俄罗斯远东地区经贸市场。
市场分为以下功能区：
市场共分为八个区，一区五层楼，为化妆品类、饰品类、女性时装类、电子产品、儿童玩具类、儿童服装类、针织用品、食品类；二区为运动休闲服装类、男女服装类、鞋帽袜子、劳保用品；三区一层为日用百货、婚礼用品、办公文具、箱包皮具类；四区一层为农资类、小家电类、五金灯饰、厨房用品类。卖场区北侧为餐饮服务区、综合办公区、物流配送区、市场南部为绿化休闲区。（参见附件: 总平面设计图）
社会效益
一、项目所产生的社会效益
大庆青马湖小商品批发市场运营后，可安排就业4600人，年为地方运输业增加运输车11万辆次，增加运输收入9，600万元。小商品批发市场的年营业额60—90多亿元，店面业主可创利润2亿元，市场建成后，将成为肇州最大的人员聚集地，年可聚集人口300多万人次。小商品市场的成立可引进50多万种商品，同时，可引进大批外地产品制造厂家，带动本地手工、轻工、制造、房地产、广告、服务等行业的发展，对于发展地域经济，形成农、工、商一体化，打造青马湖产业文化起到积极的推动作用。
二、项目总投资
项目预算总投资36,000万元，总建筑面积99,718平方米，（其中一期总投资21,688万，需新建面积34,960平方米；打造总部经济建设投资14,312万，需新建面积45,000平方米），其中原有可利用固定资产总值16,000万元，原有建筑面积19,758平方米；货币资金回收期3年。投资回报率为24%以上，逐年递增。
（表20）投资回收期计算表（单位：万元）
序
项目/年份
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
营业收入
6666
8513
9434
9889
10368
10880
11417
11982
12574
营业成本
3805
4149
4120
4095
4129
3741
3834
3873
3915
收入减成本小计
2861
4364
5314
5794
6239
7139
7583
8109
8659
当年盈余
2861
4364
5314
5794
6239
7139
7583
8109
8659
所得税25%
715
1091
1329
1449
1560
1785
1896
2027
2165
税后盈余
2146
3273
3985
4345
4679
5354
5687
6082
6494
退税收入
258
332
368
387
406
426
448
470
494
税后总利润
2404
3605
4353
4732
5085
5780
6135
6552
6988
税后总利润累计
2404
6009
10362
15094
20179
25959
32094
38646
45634
总投资回报率
11.08%
16.62%
20.07%
21.82%
23.45%
26.65%
28.29%
30.21%
32.22%
累计总投资回报率
11.08%
27.7%
47.77%
69.59%
93.04%
119.69%
147.98%
178.19%
210.41%
货币资金投资回报率
17.06%
25.59%
30.90%
33.59%
36.09%
41.03%
43.55%
46.51%
49.60%
累计货币资金投资回报率
17.06%
42.65%
73.55%
107.14%
143.23%
184.26%
227.81%
274.32%
323.92%
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