万达正在脱离重资产换上轻资产的道路上光速飞奔，那么我们今天来讨论一下文旅项目的那些“轻”和那些“重”。
时势之趋
在传统地产走过黄金十年之后，房企们寻求转型迫在眉睫。近年来，我国旅游市场发展迅猛。2016年，国内旅游达到44.4亿人次，出境游2.6亿人次，总收入超过4.69万亿元。全域旅游推动旅游经济实现了较快增长，大众旅游时代的市场基础更加厚实，产业投资和创新更加活跃，经济社会效应更加明显。世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一旅游目的地和第四大客源市场。其次，2016年全国规模以上文化及相关产业5万家企业实现营业收入80314亿元，比2015年增长7.5%，同比增速加快0.6个百分点。中国文化产业占经济总量的比重约6.2%，在前十大经济体中领先。由此表明，文化及相关产业是当前经济增长的一个亮点，总量持续快速增长，比重日益上升。
在此背景下，目前已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。
打造之法
目前文旅项目以资产投资量作为划分可分为三类：重资本投入、中资本投入、轻资本投入。
重资本投入——东部华侨城、万达文旅城、港中旅海泉湾等
以华侨城为代表的重资本投入手法，就是把有吸引力的文旅项目搬到有消费能力但闲暇时间有限的人群中来，以空间争取时间，属于依托现有市场的人造主题旅游地产。华侨城同样也在异地扩张，但华侨城更看重的不是本地文旅资源的价值，而是市场消费能力，只要市场空间足够大且有增长的可能，便会依托自身优势，重金打造城市文旅目的地。
华侨城 “以旅游主题地产为特色的成片综合开发和运营”模式，为深圳乃至全国的城市规划建设提供了有益的经验和经典的示范作用，成为蜚声海内外的花园城区建设的综合运营机构。作为中国文旅产业化的先行者和探索者，华侨城文旅以“深圳华侨城和东部华侨城示范基地，深圳、北京、成都、上海、武汉等五个连锁欢乐谷，天禅、金面王朝、欢乐无极等十大旅游演艺，华侨城旅游讲习所、旅游研究院、国际传媒演艺公司三大智慧平台”为基本框架，通过不断的自主创新和对文化旅游的深刻理解，强调每一处华侨城主题公园的原创性、产品的差异化，全面构建华侨城文旅产业。
中资本投入——巴伐利亚庄园、客天下等
以客天下为代表的中资本投入手法，将环境资源与人文资源进行充分挖掘与有机结合。在自然资源优势中，依据当地独特文化气质与客户需求，打造全新的文旅设施，从而构建了一座集旅游、度假、教育、商业、文化、居住、生态等多层经济要素相兼并容的“城中城”。
客天下按照“一核多心、多集群、分组团”的规划思路分三期进行，项目总投资30亿元，计划用5至8年时间完成。充分遵从依托自然的原则，环绕山体分层规划，人文景观的建设着重与主题公园相呼应，将各主题公园中的建筑小品、园林绿化、公共空间、标识系统等一系列高端而成熟的建设与管理手法运用到整个园区建设中，使园区人文景观和自然景观和谐统一而又独具世界客都的风格，最大限度地保留了原有的山丘、小溪、湖泊、树林、植被等地形地貌。在文化建设方面，以“客家文化”的传承与发扬为主题，各种文化共同交流发展，塑造出各具特色又相互联系的主题景区景点，打造出和谐统一的旅游居住园区整体形象。
轻资本投入——万科良渚文化村、蓝城春风长乐、美的鹭湖森林度假区等
以万科良渚文化村为代表的轻资本投入手法，旨将自然资源与文化进行充分的保护与活化，充分挖掘自然人文价值并将其极致利用，使文化、生活与山水完美壁合。深度结合消费者的心里需求，挖掘人性中对自然山水的渴望，将自然资源赋予生活更多延展性的同时，特有的生活形态和文明气息又反哺于自然生态，给予自然与生活具有可生长性的与时俱进。呈现出文旅与自然间的和谐统一，更具包容性和多元化的天然生活属性。
良渚文化村构筑“二轴二心三区七片”的核心构架，打造多种功能复合的原创性近郊小镇。二轴是以文化村东西主干道和滨河道路串联主题村落，二心是东西分别设旅游中心区和公建中心区，三区是分别设立核心旅游区、小镇风情度假区和森林生态休闲区，七片是分布在山水之间的主题居住村落。集自然生态保护、休闲旅游、居住、经济文化为一体的新田园小镇。
解题之路
然而,现如今文旅项目遍地开花，但从全国乃至世界范围来看，也不乏由于经营不当、资金问题被荒废的大型文旅项目。大爆发式的发展必然会带来一些弊端。随着土地和人口红利的结束。在运营方面，文旅同样有着同质性竞争激烈、投资巨大、运营时间长、后期运营资金压力大等问题。
7月10日，万达集团旗下万达商业和融创中国联合发布公告称，万达商业以295.75亿元的价格向融创中国出让旗下13个文化旅游城项目91%的股权，同时还以335.95亿元的价格转让北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店，合计交易金额达到631.7亿元。此举一方面是万达迈向轻资产化战略的关键一步，另一方面万达在投资文旅项目中，所面临的资金压力之巨大众所周知，借此法来降低高额的负债率。
可见，重资本投入带来的巨大风险和一连串难题，势必会将文旅项目从“重金打造”时代推向“轻资为王”的时代。
初窥门道
“轻投”与“重盈”会成为未来每个文旅项目的关键命题。所谓“轻投”，通俗来讲就是把钱用在刀刃上，将各项建造成本压缩至最低。在保证舒适生活、完善服务外，提高资金利用率，用最低成本，实现最高产出，打造最具有价值的文旅项目。
那么“轻投”下，如何形成重盈呢？万科的良渚文化村和蓝城的春风长乐两个文旅项目，为我们带来了教科书式的打造手法。
万科良渚文化村——充分结合当地条件，缔造文化代表者
万科良渚文化村整体规划理念贯入三个关键词：“原生态、步行尺度、建筑多元化”，整个区域在不牺牲环境的前提发展,让建筑与建筑、建筑与环境有机联系并预留了城镇发展的弹性空间。同时在当地生态条件下，大力发展文创产业，将文化之魂寄居于生态之身，从而形成了集旅游、文化、居住、商业三重功能为一体的文旅综合有机体。
在文化规划中，玉鸟流苏创意街区为构建杭州创意产业园发展的新模式开辟新的道路。占地300亩，总建面5.7万方，由中国本土青年建筑师张雷、齐欣、大舍建筑工作室以及德国wsp建筑工作室参与设计，街区包含艺术家工作室、个性化餐厅、酒吧等，是文化村的“小镇客厅”。将传统文化和新潮艺术激烈碰撞，点亮创新，却又完美融合，最终构架成一座充满灵感的产业园区，是一片传统与新潮碰撞、充满设计感的街区。巨木的树干倒伏成水上拱桥的护栏，垛齐的瓦片铺就风情小路......走在街区，你能直接感受到精致到街灯、路面石头等各种微小细节中所蕴藏的“文艺范”，这里产业集聚，文创荟萃
文化艺术中心、露天音乐场，矿坑公园和撤天撤地童玩中心，将创意与生活结合；公共文化空间，如村民图书馆，从这里获取知识获取资讯；还有创业俱乐部，任何一个点子和创意，都可能在这里获得机会支持。
目前越来越多的都市人，正在追求一种不再被时间逼迫、回归人类本质的生活方式。为了印证这一趋势，蓝城做了最大胆的一次社会实验，邀请3000多户都市人，到森林、茶园和花海里，置一间农庄、数亩良田，以城市反哺空心化的乡村。第一次，有一个开发商不再试图攀附“都市”，而是邀请市民去做一个真正的“农村人”，蓝城春风长乐紧紧抓住了消费者的心。
蓝城春风长乐位于杭州城西的长乐林场，在杭州郊外一片未受污染的森林和农田间，是一个复合功能的“农林小镇”，是像日本北海道，或台湾垦丁一样，宜居宜游宜业的“乡村国家公园”模板。整整延袤10平方公里，生长于径山脚下的丘陵缓坡，广袤、浓密而幽深。几千亩茶园和稻田曼妙起伏，在树林间沉默地铺陈。10多个姿态不同的湖泊，是许多杭州人私藏的野营圣地。
按照规划，蓝城春风长乐分成“庄、村、镇、园”4级空间体系，主要功能是农业、旅游、创业和颐养。1.6万亩的土地，大约只有其中2千亩用来做小镇中心和配套功能。整个小镇被称为“一环六园”。六园，分别是香药稼圃、温泉溪谷、古寺禅茶、桃源牧场、耕读人家和森林硅谷。六园中间有占地230亩的小镇中心。规划了幼儿园、国际学校、颐乐学院、文创街区、酒店、康养中心和大量的社区商业。
环抱小镇中心和六园的，是一个“世界农业环”。视野所及，大片大片的全是茶园、稻田、果园和油菜花田，以及山坡上幽暗浓密的森林。城里人购买的小农庄，就点缀在这纯粹的田园风光中。小镇里面分为生产和生活，有林业还有农业。各种生活、医疗配套齐全，它可以成为城市上班的年轻人和中年人的第二居所，也可以成为第一居所。“村民”一类是青年创客，一类是退休长者，一类是读书的孩子。他们每周在小镇居住5—6天，周末偶尔到城里采购聚会。还有一类，是喜欢“都市游牧”的中年居民，每周在小镇居住3-4天。老人带着孙辈住在这儿，过更丰富的生活内容，有更和谐的邻里关系。
明日之盛
文化产品打造的成本相对较高，对开发商的资本实力要求就更高，大量资本投入和持续经营更需国际视野和商业前瞻性，最直接的考量就是资本回收周期会相当长。如何从运营模式入手，寻找切实可行的盈利模式，对接资本市场等...未来走 “轻资产”之路势在必行。
谈起“轻投”与“重盈”简单，实操难上加难，望诸君创新更多的打造手法，共同面对未来！
文旅帮微课预告
【分享嘉宾】文旅帮特聘实战专家唐晓飞，伟光汇通古镇运管公司管理中心总经理，拥有10年旅游景区运营管理经验，擅长景区运营管理与市场营销，现负责管理运营彝人古镇、石羊古镇、滦州古城、田州古城、定远古城、管仲老街等10余个古镇项目。
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