7月3日，距获星牌集团战略投资仅两个月时间后，优客工场又有一笔巨款进账：获得北京爱康集团逾两亿元人民币的战略股权投资，目前估值达到90亿元。对此，很多传统房地产投资人大惑不解，甚至有人说，优客工场这不就是“挂着互联网的羊头卖着地产的狗肉”么！这句话，也对，也不对。
文/梁小妖 图片来源于网络之前，笔者已经分析过，详见“备受李开复、毛大庆、潘石屹追捧的众创空间们，即将面临生死考验”。以wework的标杆的联合办公模式在中国遍地开花，并且行业格局已经初定。
行业公认的两个超级大玩家，优客工场由前万科高管毛大庆创办，氪空间脱胎于国内知名的创投服务平台36氪，现在也由前万科高管钟澍掌舵。随着36氪整体估值的提升（坊间传言60亿），氪空间的估值应该接近15亿左右。对比之下，优客工场的表现更出彩：
2年的时间完成7次融资，累计金额超过16亿元，并购洪泰空间后估值超过90亿元（13亿美元）！成功跻身10亿美金俱乐部，成为行业独角兽。
衡量一个独角兽公司的重要标尺是价值和时间。价值上，资本在权衡了其规模、用户、资产、盈利等指标后，用脚投票给出了90亿的估值，笔者便不再深究这估值的合理性。那么，大家便聚焦在了优客工场的生命力上，优客工场的模式是否可以持续增长？对标估值200亿美元的wework，毛大庆还有多少故事可以讲？
做好二房东，先躺着挣钱
虽然毛大庆一开始是以孵化器的模式开始了创业，但最终还是离不开地产，他成功地从房地产开发商变成了经销商，俗称“二房东”。快速拿到优质低价的写字楼资源，装修成创业者喜欢的模样，然后拆成一个个的工位，卖给他们。这套模式的可复制性在7年前便被美国的wework得到验证：2010年至今，遍及15个国家，开业49个城市，拥有12万的会员。对比之下，优客工场还有很多的空间可以布局，特别是东南亚和一带一路国家。
2年时间内，优客工场布局20座城市，78个空间，681个服务商，3000入驻企业，2.9万张桌子，3.6万位会员。
前有美国标杆一路领先，后有源源不断的后来者蠢蠢欲动。然而，已经占据行业高地的优客工场，只会越来越好。因为市场是残酷的，后来者一步慢，步步慢。
首先，对于创客来说，购买工位的行为在一段时间内是具有“排他性”的。一个人可以同时消费两个牌子的口红，可以滴滴、uber换着打车，但创业者不太可能同时入驻两个空间。当先发制人的优客工场，率先笼络了创客群体后，其他人的机会就很少了。
其次，政策倾斜下的众创空间，其实干的是地产运营的活，线下物理空间的布局是承载后续战略落地的“地基”。从拿地、搞资源、装修工程等维度来看，这个圈子里，没有人能玩得过万科出身的毛大庆。
第三，拥有王石、潘石屹、俞敏洪、徐小平、沈南鹏、周金旺等朋友圈资源的毛大庆，成为了优客工场对外最好的资源连接器。所以，比优客工场先火起来的车库咖啡、3w咖啡，只能一声长叹。
转型社区，从空间概念到社群思维
现在优客工场的盈利在“桌子以外”。核心是基于桌子后面搭建新的盈利平台，取决于布局和数量级，2万张桌子是量变到质变的临界点。此临界点之前，运营的是工位与资产，临界点之后，运营的是社群与数据，但社群的价值最终体现在o2o的链接和共享经济的实现上。
从去年开始，毛大庆就公开发声说，优客工场不是“二房东”。的确，在进行商业模式升级和运营升级后，如果再提二房东，就显得太不时髦。在不缺钱、不缺人的情况下，对创客的服务势必要升级。
第一步，从二房东到服务员。
虽然当下的众创空间主要是靠收租子挣钱，但不同于紧俏的个人租房市场，办公空间市场是典型买方市场（供给大于需求），所以竞争的关键在其“增值服务”——从提供场地到提供创客想要的服务，比如投融资、培训、财务人力、市场推广等。
移动互联网时代，做好服务的必然路径自然是o2o平台逻辑，打破“桌子”的物理界限，扩充优客工场的流量规模和生态圈外延。对于优客工场来说，当线下做深做透之后，将这些资源转化到线上，则水到渠成。
第二步，搭建“实体社交网络”。
如果说从二房东到服务员，优客工场是大大的借鉴了wework模式的话，对于社群经济的探索绝对属于毛大庆的“原创”。
在联合办公概念出现之后，志同道合的创客汇集到一起，便形成了社群。而社群思维绝对是比产品思维更高级的一种商业逻辑。对比正在走下坡路的百度和如日中天的腾讯，便能理解笔者为什么会这么说了。
基于对此的思考，毛大庆一直试图打造的是一个“社群”空间，而不是仅只是一个办公空间。于是优客工场便能顺利从二房东、服务员晋升成为群主，想尽一切办法把大家聚拢活跃在社群中，制定社群规则。这种模式的决胜点在于：通过办公场景把人聚集在一起，能否产生真正强互动的社交网络关系？
社群经济作为一种基于价值认同的“后市场经济模式”，在互联网时代有着较大的商业想象空间。然而回归现实，当前优客工场生态内的企业在交流密度、合作和共享活动的质量上仍处在起步阶段，并且这些交流互动更多需要运营团队进行撮合，自发程度较低。用毛大庆的话来说，“这是一个渐进的过程，入驻企业正在逐步适应”。
如果这种模式成功，那么必然将开启“实体社交网络”的新浪潮。
优客工场盈利模式汇总，数据为截止2016
股权投资回归孵化器正途
有人说，wework本质上并不是一家共享办公公司，共享办公只是他的手段，它本质上应该是投资公司和房地产信托公司，wework每次融资完就干两件事儿：一笔钱到手，先买七八家公司5%-20%的股权，再做reits（房地产信托基金）买楼。虽然这番言论看似过于偏激，但其实道出了wework模式的重要盈利模式。同样，投资公司这种模式也适用于当前的优客工场。
在优客工场入驻的企业中，有很多不错的产品或者项目，那么投资其中看起来潜力不错的标的，自然顺理成章。事实上，优客工场目前已经参股了14家公司，主要投资与优客工场服务有关的公司，进行早期的战略投资而不是财务投资，期望通过被投企业的价值增长或资源优势来丰富优客工场整体的生态内容。
那么，优客工场会不会学wework做房地产信投基金呢？基于中国当前的房地产市场，我想答案是否定的。
继创业孵化器优客工场之后，共享际（优享创智）是毛大庆离开万科之后的又一个项目。1年前启动的共享际，目前已经完成了4轮融资，累计融资金额11亿人民币。
如果说优客工场的模式类似wework的话，共享际则十分接近welive（wework去年4月启动的新项目），通过彻底沉浸式的产品将办公空间和微型公寓结合在一起。关于共享际的概念其实很简单，就是把优客工场的“空间+社群”模式在居住生活的领域进行复制再造。一个圈子里的人，可以实现在共享际的空间里面共享教育、居住、办公、美食、艺术、健康、服务.....
共享际是以住为轴，优客工场是以办为轴，思路非常清楚。两家公司各做各的中心，最后加在一起，基本上是一个人的生活。——毛大庆
这又将是一个很大、很大的故事！