【研究报告内容摘要】
本周观点:本周中央政治局会议未提及房地产,考虑近期已有部分城市通过放开放宽落户、人才引进等方式变相放松限购,中央对地方楼市政策微调容忍度或提升。后续不排除其他城市在“房住不炒”基调下,对房地产调控政策进行预调微调、维持楼市稳定。板块投资方面,地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依旧凸显。个股方面关注:1)融资环境偏紧情形下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地、招商;2)业绩销售高增、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城;3)受益竣工回升的物业板块。
行业动态:1)中央政治局会议部署2020年经济工作,未提及房地产;2)佛山:本科及以上学历购房不受户籍和个税、社保缴存限制;3)国务院印发《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。
楼市动态:1)成交整体下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比降16%,二手房环比降6%。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心城市整体将趋于稳定。2)库存延续回升,中期或仍将上行。16城取证库存8805万平米,环比升1.8%。资金端调控严格情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏加快,去化率回落。上周重点城市新推房源2.3万套,环比升44.8%;开盘去化率62%,环比降8个百分点。考虑政策以稳为主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场情绪较为谨慎。19城二手房挂牌124万套,环比升0.1%。楼市降温情形下挂牌量持续上升,市场对后市仍较为谨慎。5)土地成交、溢价率回落,整体以稳为主。上周百城土地成交1953万平米,环比降3.9%;溢价率5.7%,环比降0.5个百分点;其中深圳成交靠前。考虑多地土拍政策偏紧、行业融资端调控严格,主要城市土地市场仍将以稳为主。
投融资动态:根据wind统计,本周(12.2-12.6)房企境内发债90亿元,环比降50.4%,境外无债券发行。境内发行利率位于3%-6.5%区间,其中北辰科技、江宁经开较前次下行。2019、2020年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度将保持积极。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险;3)当前行业资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿债压力较大房企或面临资金链断裂风险。

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